摘要：在政府对房屋拆迁征收的过程中，涉及房屋所有人及租赁人，在房屋租赁合同约定的租赁期限尚未到期，案涉房屋被征收的情况下，承租人无权要求政府补偿，但承租方可基于租赁合同而向出租方获取相应的补偿；

　　郑某2019年承租了位于苏州某地的一个临街商铺经营电动车生意，租期三年，自动续期，郑某为此投入装修费三十万元。但是，双方对于因拆迁等因素造成合同无法履行的补偿问题、以及合同解除后装修物补偿问题没有进行约定。2020年，政府进行旧城区改造工程，出租方就该街的所有营业房与政府签订了拆迁补偿协议。按协议规定，出租人获得包括房屋拆迁补偿费、装修补偿费、搬迁费、腾空费、停产停业损失补偿费、承租方所添附属费等在内的多项补偿。

　　郑某认为，自己是该营业房的实际经营者和装修人，被告因该租赁房屋被拆迁所取得的装修补偿费、搬迁费、腾空费、停产停业损失补偿费、承租方所添附属费等应当归还自己所有，双方多次协商不能达成一致协议，诉至法院。

　　第七百一十五条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。

　　第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

　　第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

　　房屋征收决定公告后，基于经营的不可持续性，承租人有权要求解除合同。当然，为使利益最大化，承租人也可继续履行合同，租赁合同的继续履行应以补偿协议订立和补偿款发放的时间为限。

　　3、停产停业损失；该项主要为政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人的实际损失不具有同一性，承租人因租赁房屋被征收停产停业产生的损失客观存在，但基于政府对房屋征收早已下达征收范围公告，承租人对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间的情况，因结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，酌情确定。

　　该案虽然涉及房屋征收，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系，所以承租人冒然发起大额索赔诉讼，将面临败诉风险。虽然承租人长期租赁涉诉房屋，对房屋进行多次装修，但是双方对于形成附合的装饰装修物的处理约定不明，依法因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应该由双方按照公平原则对半分配，参照房屋征迁部门对装修款的评估价值。至于其他费用，因房屋征迁部门补偿对象为房屋所有权人，相关补偿应由房屋所有权人享有，基于租赁合同法律关系作为承租人无权享有，故而对该部分诉讼请求，法院不会支持。

　　根据国务院2011年1月19日发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，杏彩体育官方app下载保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”及第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”的规定，房屋征收与补偿对象已明确为房屋所有权人，故而在房屋征迁时，承租人无权要求补偿杏彩体育。

　　但是，在房屋租赁关系中,仍有出租人和承租人的合同关系，事实上，承租人的权利可以通过解决租赁合同纠纷得以保障，本案承租人便是以房屋租赁合同纠纷为由向法院起诉要求出租人补偿其因房屋征迁造成的损失。当然，因为房屋征迁的特殊性，其与一般的房屋租赁合同纠纷案件还是有着不同之处。

　　房屋征迁就是一种不可抗力，房屋征迁因其特殊性，要经历很多道程序，发布多次公告，历时也较长，这就涉及一个问题，即征迁房租赁合同的解除时间。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告”，此时承租人可要求解除合同。

　　根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任。本案承租方租赁房屋期间，因政府拆迁导致出租人不能继续租赁承租人房屋的事实属不可抗力，系不可归责于出租人的事由。当然，房屋租赁合同约定的租赁期限尚未到期，案涉房屋被征收，承租方基于租赁权利而获取相应的补偿款于法有据，只是，由于房屋征迁的特殊性，与一般的房屋租赁合同补偿有着明显区别，而在实践中，法官在司法裁量时更要有客观性与谨慎性，要同时兼顾房屋征迁的特殊性与房屋租赁的普遍性。

　　张永辉，浙江汉鼎律师事务所专职律师，毕业于西北政法大学，擅长刑事案件、民商事争议解决；现担任杭州电子科技大学法学院实务导师、杭州市律师协会拱墅分会调解委员会秘书长、杭州市西湖区人民法院特约调解员、拱墅区人民法院特约调解员；曾任新闻调查记者、在中央级媒体工作多年，热心法治公益事业，从事深度新闻调查工作，获新闻奖2次，参与法制类新闻报道数百篇；联系方式：返回搜狐，查看更多